満室なのに儲からない？「デッドクロス」の恐怖

「アパートは常に満室！家賃は毎月しっかり入ってくる！」

大家さんにとって、これほど嬉しいことはありませんよね。

しかし……

「あれ？ 満室なのに、手元に残るお金（キャッシュフロー）が毎年減っている気がする……」

「最悪、通帳の残高がマイナスになりそう！」

こんな、まるで怪談のようなホラー体験に陥る大家さんが実は少なくありません。

家賃収入は減っていないのに、なぜ手取りが減ってしまうのでしょうか？

【1：犯人の正体は「デッドクロス」！】

この恐ろしい現象の正体、不動産業界では**「デッドクロス」**と呼んでいます。

株の用語で聞いたことがあるかもしれませんが、不動産投資におけるデッドクロスは全く別物です。ズバリ言うと、

「ローンの『元金返済額』が、『減価償却費』を上回ってしまった状態」**のことです。

【2：なぜデッドクロスは起きるの？】

少し専門的になりますが、分かりやすく解説します。

不動産投資でローンを組むと、多くの方が「元利均等返済」を選びます。これは毎月の返済額が一定で計画が立てやすい反面、「最初は利息の割合が多く、年数が経つにつれて元金の割合が増えていく」という特徴があります。

一方で「減価償却費（経費にできる金額）」は、一定期間が過ぎるとガクッと下がったり、最終的にはゼロになったりします（木造アパートの場合は法定耐用年数22年を過ぎるとゼロになります）。

つまり、「経費にできないローンの元金返済」が増えていき、「経費にできる減価償却費」が減っていく。この2つの線が交差（クロス）するポイントが「デッドクロス」なのです。

【3：恐怖！利益は出ているのに「黒字倒産」の危機】

デッドクロスを迎えるとどうなるか。

帳簿上の「経費」が減るため、税務上は「利益がたくさん出ている」とみなされます。

結果として、「家賃収入は変わらないのに、納める税金だけが跳ね上がる」ことになります。

税金はキャッシュで払わなければいけないため、手元の資金がどんどん目減りしていく……。最悪の場合、税引き後のキャッシュフローがマイナスになり、利益は出ているのに現金が枯渇する「黒字倒産」という事態になりかねません。

【4：プロが教える！デッドクロス撃退法 2選】

「そんなの怖すぎる！」と思った方、ご安心ください。

デッドクロスは突然やってくる天災ではなく、事前に予測できる現象です。対策は主に2つあります。

1. 売却して資産を組み替える

デッドクロスのタイミングを見計らって物件を売却し、新たな物件に買い替える方法です。これにより、借入と減価償却のバランスがリセットされます。

2. 新たに「減価償却できる物件」を買い増しする

今の物件を手放したくない場合、新たに収益物件を購入して減価償却費を追加計上します。「2棟トータル」で見て、再び「減価償却費＞元金返済額」の状態を作り出すという、投資規模を拡大するポジティブな解決策です。

【恐れず「シミュレーション」で備えよう！】

デッドクロスは、仕組みを理解し、事前に「いつ頃やってくるのか」をシミュレーションしておけば、過剰に恐れる必要はありません。

「自分の物件はいつデッドクロスを迎えるの？」

「今のうちにどんな対策をしておくべき？」

少しでも不安を感じた方は、お気軽に私までご相談ください。長期的な視点で、あなたの賃貸経営をしっかりサポートいたします！