不動産鑑定と不動産査定、何が違う？＝適正価格を知るための第一歩＝

2026.09.07

◆「とりあえず査定」で本当に大丈夫？

不動産の売却を考え始めたとき、多くの方がまず行うのが「査定」です。

不動産会社に無料で申し込め、即日～数日で価格が提示されるため、手軽に相場観をつかむ方法として広く使われています。

しかし、その査定額がどのような根拠で算出されているか、意識したことはあるでしょうか。

実は「査定」と「鑑定」は、似ているようでまったく性格の異なるものです。

この違いを知っておくことは、後悔のない不動産取引を行うための第一歩になります。

◆不動産査定とは

不動産査定とは、仲介会社が売却活動を行うために提示する参考価格です。

近隣の類似物件の取引事例や、担当者の相場感覚をもとに算出されるのが一般的で、多くの場合は無料で受けられます。

ただし、査定額はあくまで「売却活動の出発点としての目安」であり、法的な裏付けを持つものではありません。

また、会社や担当者によって金額に差が出やすいという特徴もあります

中には、媒介契約を獲得したいという思惑から、実勢よりも高めの金額が提示されるケースも見られます。

◆不動産鑑定とは

一方、不動産鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」という公的なルールに基づいて算出する価格です。

取引事例比較法、収益還元法、原価法など複数のアプローチから多角的に価格を検証し、鑑定評価書という形で根拠を示します。

この鑑定評価書は、相続税評価、裁判での財産分与、金融機関の担保評価など、第三者に対して説明責任が求められる場面でも通用する客観性を持っています。

査定とは異なり有料ですが、その分、価格の妥当性を裏付ける資料として高い信頼性があります。

◆なぜ差が生まれるのか

査定は「いくらなら売れそうか」という営業的な目線が入りやすいのに対し、鑑定は「本来いくらであるべきか」を、感覚や相場観に頼らず理論的に積み上げていく作業です。

この違いは、通常の売却であればあまり意識されないかもしれません。

しかし、価格の妥当性について複数の関係者の納得を得る必要がある場面や、第三者に説明する責任が生じる場面では、この根拠の有無が大きな意味を持ちます。

◆あいき不動産鑑定RE/MAX Aikiだからできること

私たちは、不動産鑑定事務所が母体となって運営する仲介サービスです。

仲介活動を行いながらも、鑑定事務所としての視点で価格の妥当性を検証できることが、従来型の仲介サービスとの大きな違いです。

「売るための高め査定」ではなく、「納得できる適正価格」をお伝えすること。

それが、私たちが大切にしているスタンスです。

また、現在すでに他社で売却活動を進めている方に向けては、長年の実務経験を基に「価格形成要因の分析」「市場の分析」等、そして、価格だけでなく販売方法そのものが適正かどうかを検証するサービスまでを無料で行っております。

「なかなか売れない」「今のやり方で合っているのか不安」という方は、一度セカンドオピニオンとしてご相談ください。