築３０～４０年の山手の実家は「更地」か「古家付き」か？判断基準【神戸市灘区】

「親が施設に入り六甲の実家が空き家になった」「解体して更地にすべき？そのまま売ったらどうなる？」

神戸市灘区では以前から非常に多くいただくご相談です。結論から言いますと「一概にどちらが正解」とは言えず、物件の条件（道路幅や擁壁、眺望）によって最適な選択肢が変わるというのが現実です。

「更地」か「古家付き」かの判断基準として

山手エリアの特性を踏まえた状況ごとの判断です。

【更地（解体）にして売るべきケース】

●少しでも早く売りたい場合

古い家を撤去することで、注文住宅を建てたい買主の購入意欲が高まるため、解体費用や教会の不確実性を先に解消するほうが結果として早く売りやすい。

【古家付き（現状のまま）売るべきケース】

●時間が少しかかってもよい場合

山手ならではの眺望が見込める場合は２階からの眺望を確認しやすい。

●道路が狭い、擁壁がある場合

重機が入らず解体費が高騰するリスクがあり、擁壁の補修などに多額の費用がかかる恐れがある。

●リフォーム需要が見込める場合

レトロなお家を生かしてリノベーションしたい買主様が見込めそうな場合

不動産業者の立場から本音では、更地のほうが売りやすいのですが

▲要注意▲更地にして売却する際に、絶対に知っておかなければならないのが税金（居住用財産の３０００万円特別控除）のタイムリミットです。

親御さんが住んでおられたご実家を売却される際、利益から最高３０００万円まで控除できる非常に大きな税制優遇なのですが、家屋を取り壊して更地にして売却する場合「解体した日から１年以内に売買契約を結ぶこと」という厳しい条件がつきます。もし売却が長引き１年を超えてしまうと３０００万円控除の特例が使えなくなり、残りの売却代金から数百万円単位の譲渡所得税が多くかかってしまうリスクがあります。

特に、神戸市灘区の山手エリアは物件によって買い手が見つかるまでの期間が長くかかってしまうケースがあります。「壊して更地にしたけれど１年以内に売れなかった」という事態を防ぐためにも解体するタイミングには最新の注意が必要になります。（※具体的な税額計算や適用条件につきましては、事前に税理士または税務署までご確認いただくことをお願いしております）

こういう方法もあります

更地のほうが売りやすいけれど、売れる前に解体費用を払ったり固定資産税が上がるリスクは避けたい・・そんなかたの別の選択肢が「更地渡し」の特約を付けた売り方です。

古家付きの状態で売り出しをスタートする→売買契約が成立したら、引き渡しまでに売主負担で解体するという条件を契約につける。という方法です。

この方法ですと、３０００万円控除のタイムリミットを抑えつつ買われるかたには更地で受け取れる安心感を提供できます。

まずは現地の確認と査定から

業者からすすめられたからといって安易に解体してしまう前に、まずは「道路や擁壁の状況、解体、古家付きどちらが早く高値で売却につながるか」をプロの目線で判断することが近道です。また税金は申告時期や解体のタイミングで変わってきますので、必ず税理士か税務署でご確認ください。

神戸市灘区の不動産売却、空き家、買い替え相談窓口

阪急六甲、阪急王子公園の実家をどう扱うべきか、現在の概算相場を知りたいなどまずはお気軽にご相談ください。神戸市内はもちろん市外、県外も対応可能です、ご相談下さい。

【公的な証明が必要な方へ：不動産鑑定評価のご依頼について】

当部門は神戸で３０年のあいき不動産鑑定士事務所が運営しております。RE/MAXAikiとして通常の売買仲介（無料査定）だけでなく正式な不動産鑑定評価（有料）のご依頼も別途承っております。

●相続税の申告や遺産分割協議で、正確な評価額の証明が必要なかた

●親族間、同族会社間での不動産売買をご検討のかた

●財産分与や税務対策で、公的な証拠力のある評価書が必要なかた

売買仲介の無料査定か鑑定評価か迷われている段階でも、最適な方法をご提案いたしますのでお気軽にご相談ください。

LINEでのご相談はこちら→　@759rhyxs