RE/MAX

2020年2月4日に第二回目となるRE/MAX JAPANA CONVENTIONが大阪で開催されました。当日、北は北海道から南は福岡まで、たくさんのRE/MAX関係者がゲストも含め100名を超える方々が大阪に集結されました。

イベント内では新システムのご説明や新しく提携させていただいた企業様のプレゼンテーション、2019年度の加盟店、エージェントの実績の表彰式など盛大に行われました。

新型コロナウイルスが猛威を振るっています。この原稿を書いている時点でも、コンサートやイベントの中止が相次ぎ、全国の小中学校に臨時休校が要請されるなど日本経済に大きな打撃を与えています。

また世界的にみても、南極大陸を除く世界5大陸で発症が見られ、ニューヨーク株式市場が暴落するなど、その影響が広がっています。そんな新型コロナウイルスですが、パンデミックやパンデミック防止対策により引き起こされる経済危機に不安を覚える人が多い一方、感染症そのものはそれほど怖がる必要はないという意見もあります。

過度に恐れる必要がないという人の根拠は、「確率論で考えれば交通事故の方が命の危険がある」「インフルエンザの方がより多くの死者が出ている」といった比較論から、「死亡者は特定疾患を持つ人及び高齢者に限られている」といった感染症のリスクを考えてのものまで、様々です。それらの妥当性については、専門的知識を持ち合わせているわけではなく本メルマガの趣旨とも違うので掘り下げることはしませんが、少なくともある時点において、妥当性のある意見であったように思います。(本メルマガ配信時点ではどのような扱いとなっているかはわかりませんが……)

多くの方にとっては身の回りに感染者がいないにも関わらず、日本中が新型ウイルスの話題で持ちきりとなり、外出を控える人が増え観光地は閑古鳥、マスクは売り切れ高額で転売される始末。なぜこのようなことになったのでしょうか?様々なことが絡み合っての結果でしょうが、一つ理由を挙げるとするならばそれは「命に関わる恐怖」かつ「未知なるものへの恐怖」です。(この記事を書いた時点では)

新型コロナウイルスはそれほど多くの方が亡くなってはいません。一方、インフルエンザは年間3,000人以上、ピーク時には日本全体で一日数十人が亡くなっていますが過度に怖がる人はおらず、感染者数が多い年でも社会がパニック状態にはなりません。それは、インフルエンザのことをよく知っているからです。

かかればどうなるか身を以て知っている人が多いのはもちろん、インフルエンザにかかったことがない人であっても、身の回りでインフルエンザにかかった人がどのようになったか(多くは会社を数日間休む程度で済んでいるでしょう)を知っている。「知っている」から怖くない。それに対し新型コロナウイルスは、その正体が良くわからない。

よって、マスクによる予防効果は限定的と言われてもマスクを買い占め、武漢の場所もよくわからず(北京や上海等の沿岸部大都市からは遠く離れている)に全ての中国人を避けようとしたりします。正体がよくわからないものは、その対象をよく知ろうとせず「とりあえず避けておいたほうが無難」と行った行動になりがちです。確かによく知らないものを情報収集し考え判断し自ら責任持って行動するよりも避けたほうが無難で効率が良い。

東日本大震災の際の原発事故の風評被害なども同じといえます。人は、既知の事象に対するリスクには寛容で、知らないものに対するリスクには過敏になります。少し前置きが長くなりましたが、不動産の取引においても同じようなことがあります。

わからないリスクは避けようとします。さて、どのようなものがあるでしょうか?

続きは後編でお話しさせていただきます。

「サブスク型住居サービス」をご存知でしょうか。
ここ一年ほどでサービスが増えてきましたので聞いたことのある方も多いと思いますが、
サービスを利用したことのある方はまだ少数派と思います。

念のため「サブスク」から説明をしてまいります。

「サブスク」とはサブスクリプションの略で会員制の定額サービスのこと。
それ自体は特段新しいものではなく昔からあります。ガラケー全盛の頃に流行した「着メロ着うた取り放題等のサービスもサブスクですし、有料衛星放送のWOWOWもサブスク。
考え方によってはNHKだってサブスクモデルと言えます。

あらためてサブスクと騒がれ出したのは音楽ストリーミングサービスのSpotifyや雑誌読み放題の楽天マガジンなどが認知され始めた頃からのように思います。
今年に入ってからはトヨタが「愛車サブスクリプションサービス」を始めたことも話題となりました。

そのようなサブスクモデルがここに来て住宅市場にも影響を与え始めています。

大きく話題となったのは月額4万円で住み放題で利用できる「ADDress(アドレス)」。
定額料金で住み放題というのもインパクトがありましたが、全国の空き家を利用するということで社会課題の解決にもなり得るビジネスとして注目されました。
他にも国内にとどまらず世界各国でサービスが享受できるHafH(ハフ)、法人向けプランを持つ「Hostel Life」等、それぞれに特徴があります。
今後も更に増えていくでしょう。

建物への宿泊が定額で可能となる「サブスク型住居サービス」、先程のWOWOWの例同様、仕組みとしては昔からリゾート施設の提供の形としてよくある形です。
今までと違うところといえば宿泊日数の多さ(既存のサービスは年間●泊等が主流)と金額の安さ。仕組みの根本はそれほど注目に値しません。

注目すべきは「サブスク」という手段ではなく、その目的がリゾート・余暇から日常生活に変化したことでしょう。

さて、この「サブスク型住居サービス」今後の賃貸仲介業界にどのような影響を及ぼすのでしょうか?
続きは後編でお話しさせていただきます。

(参考リンク)
OYO LIFE
https://www.oyolife.co.jp/
ADDress
https://address.love/
ホステルライフ
https://hostellife.jp/
クロスハウス
https://x-house.co.jp/
HafH(ハフ)
https://hafh.com/ja/

昨年は、関西は多くの災害に見舞われました。
大阪府茨木市・高槻市界隈を震源とした地震に始まり、鴨川流域の京都市中心部にも避難指示が出された豪雨、猛暑の中エアコンを節制し亡くなった高齢者もいらっしゃいました。
そして一時は関西国際空港とのアクセスができなくなるなど南大阪を中心に大きな爪痕を残した大型台風。

筆者が関西在住であり幾分エリア的に偏った事例をあげてはいますが、昨年は全国的に見ても多くの災害が起きました。
「平成時代の最後の年」は決して「平静」とはいえない状況でした。

1日にして建物が傾き、水浸しになり、あるいは倒壊・損壊する。自然災害は不動産という資産にとっては大変な脅威です。大災害に見舞われずとも、「小さな災害」でも修復には手間やコストがかかり、所有者には頭が痛い話です。
また、不動産は読んで字のごとく動かすことができない。
「このあたりは災害の可能性が高いから別の場所に移ろう」といったことはできず、売却して買い換えるしかありません。
不動産は動きませんが、皮肉なことに人は動きます。そう、投資用不動産であれば、移動してしまうのは賃借人です。オーナーにとっては、泣きっ面に蜂となります。

そこで不動産を買うときには、どのような自然災害のリスクがあるかを考えることが必要となり、エージェントにも自然災害リスクに対する知識が必要となります。

しかし現在の重要事項説明の項目は、それらのリスクに対する説明が網羅されているとは言い難い内容です。
記載されるのは主だったところで「造成宅地防災区域内の宅地か否かの説明」「土砂災害警戒区域内の宅地か否かの説明」「津波災害警戒区域内の宅地か否かの説明」等の「各種法令で指定された区域内にあるかどうか」の説明をすることのみ。
砂防法、河川法、森林法等にいたっては、不動産事業者であっても「実務的には関わったことがない」という人も多いでしょう。
そういったことから、これらの各種法令については「区域内か否か」の告知が義務であり、実際にどのような被害があったかやどの程度被害が起きそうなのかは説明義務がありません。

正確には、「●年前に床下浸水があった」というような具体的な被害があり、そのことを売主から聞いていた場合には、エージェントは買主に伝える必要があります。
しかしこれは「災害リスクの開示」ではなく、「以前この部屋で自殺があった」などと同様「知り得た事」としての「告知義務」です。

いくつかの法令を挙げたましたが自然災害は他にもあります。
地震による被害では「活断層の有無」「液状化の可能性」「津波の危険性」などが挙げられます。台風や梅雨時の大雨では「堤防決壊による浸水」、夏のゲリラ豪雨による都市部の冠水……。
「そういったものを全部調べることなんて不可能!」という声も聞こえてきそうです。
確かに、これらすべてを詳細に調べるのは骨が折れます。お客様によっては全く気にしない方もいらっしゃいます。
さて、実務的にはどう考えればいいでしょうか?

続きは後編でお話しさせていただきます。

「平成が終わる。」
この原稿を書いている時点では新しい元号はわかっていませんが、メルマガが皆さんの手元に届く頃には新元号となっています。
今月は、不動産業界目線で約30年間の平成を振り返りたいと思います。

平成はヘイセイであり平静と同じ音。
しかし、その穏やかな語感とは裏腹に、世の中の動きはその波乱万丈な30余年でありました。

平成の始まりは、不動産業界に従事していない方でもそのイメージは「バブル」でしょう。
昭和60年代から平成元年にかけて不動産価格は急騰。新築マンションは抽選で購入もままならず、引き渡し前に転売したり中古の方が高かったりと大変景気が良い時代です。
それなら数年前までのタワーマンションの売れ行きと変わらないのですが、当時と今で大きく違うのは「郊外不動産の価格」と「宅地・一戸建の価格」も高騰したことです。
都心部の不動産が高騰しているのはリーマン前も今も同じですが、バブル当時は都心部はもちろん、郊外のバス便ニュータウンなどの価格も都心では高くて買えないため購入希望者が殺到して高騰。
今では考えられませんが、大阪市内勤務者の「マイホームエリア」は、北は滋賀県の野洲・守山、西は兵庫県加古川市、南は和歌山県岩出町、東は三重県名張市まで伸びました。

バブル崩壊は平成3年(1991年)に訪れました。
崩壊に至る経緯等については書籍等で色々調べることができますが、そのキッカケが平成2年(1990年)から平成3年(1991年)にかけて行われた総量規制であることはほぼ間違いありません。
総量規制とは、簡単に言いますと当時の大蔵省によって行われた土地関連融資の抑制。不動産融資の伸び率を総貸出額の伸び率以下に抑えるという通達が出され、景気は一気に収縮。
その後は「失われた20年」となりました。

バブル景気とバブルの崩壊で波乱の幕開けとなった平成ですが、その後未曾有の災害が起きました。
平成7年(1995年)の阪神淡路大震災です。

それまで、関西人の多くは「地震は関東のもの」「関西では地震は起きない」と思っていました。実際に、当時大阪で揺れを感じた方の多くは「自分の場所が震源地」と思っていました。
テレビで映し出される映像も、地震が起きた直後は「被害を受けた新大阪駅」等が映し出されるばかりで、甚大な被害を被った神戸の報道がなかったことを今でも覚えています。

不動産売買契約には危険負担についての取り決めがあります。
「本物件の全部又は一部が、天災地変その他当事者の責めに帰さない事由により、滅失又は毀損した時は~」というモノです。
契約書の読み合わせでは「あるはずのない事」として読み流す方も多い条項ですが、大変不幸な事に、阪神淡路大震災の時には記載事項が現実のものとなってしまいました。

阪神間を中心に多くの木造住宅や集合住宅が破損し、その程度によって「一部損壊」「半壊」「全壊」と区分され罹災証明が発行されました。
この被害を受け、平成12年(2000年)には建築基準法が改正。
木造住宅の耐震基準をより厳しく、具体的には「地耐力に応じて(布基礎、ベタ基礎等)基礎を特定」「構造材の場所に応じて継手等の仕様を特定」「耐力壁の配置にバランス計算の必要」と取り決めました。
また、平成14年(2002年)には被災後のマンションの建て替えに関する法律「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」が制定されました。

阪神淡路大震災のような天災が建築基準法改正のキッカケとなることは過去にもありました。例えば、昭和56年(1981年)の改正、いわゆる旧耐震から新耐震への改正のキッカケは昭和53年(1978年)の宮城県沖地震です。
ところが、天災ではなく「人災」として建築基準法改正のキッカケとなる事件が起きました。
平成17年(2005年)に発覚した耐震偽装問題です。

耐震偽装問題とは、一級建築士が構造計算ソフトの計算結果を改竄して構造計算書を偽装、それを行政や指定確認検査機関が見抜けずに建物の建築確認をおろしてしまった一連の事件を指し、いくつかのマンションは耐震強度不足で建て替えを余儀なくされました。
この問題を受けて建築基準法は平成19年(2007年)に改正、建築確認や工事検査の運用が厳格化され、これにより建築確認取得までの期間がそれまでの3週間程度から数ヶ月に遅延。建築業界が不況に陥るキッカケとなりました。
しかしこのあと、さらなる不況への引き金となる事件が起きます。

続きは後編でお話しさせていただきます。

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